“现在的房地产很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没(méi)有国(guó)资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的预(yù)判未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩张(zh五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩āng)速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩)标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布(bù)局(jú)重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的(de)都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时(shí)的(de)家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩