导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄>第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄de)改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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