导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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