“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点trong>

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太(tài)愿意(yì)给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显的(de)分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特(tè)别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶(è汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速(s汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点ù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然(rán)而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公(gōng)司(sī)的几(jǐ)只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费(fèi)的(de)增长(zhǎng)却一(yī)直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人员成本的(de)年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。