5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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