文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品无锡市是几线城市(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房无锡市是几线城市(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环无锡市是几线城市(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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