文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，东莞属于几线城市套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu东莞属于几线城市)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：东莞属于几线城市ng>房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。