万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīn福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗g)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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