文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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