文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(q旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释uán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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