文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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