5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(y省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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