导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、均码一般是什么码，均码一般是什么码数ng>城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的均码一般是什么码，均码一般是什么码数(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造均码一般是什么码，均码一般是什么码数的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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