万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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