文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(无可厚非是什么意思xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zh无可厚非是什么意思ì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shān无可厚非是什么意思g)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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