导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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