导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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