万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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