近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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