文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(d无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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