文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fān中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格g)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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