万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(小舞去掉所有衣服是什么样子的shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨小舞去掉所有衣服是什么样子的的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工小舞去掉所有衣服是什么样子的程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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