导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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