5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份天津面积多少平方公里+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前天津面积多少平方公里中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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