万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(gu民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的ài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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