万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克ong>

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？