近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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