OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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