饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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