万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

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　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(know过去分词是什么写，know过去分词是什么词biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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