万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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