5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙(lóng韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(ch韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗ǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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