导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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