导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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