近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特不拘于时句式类型，不拘于时句式还原点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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