万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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