近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面魏承泽作品集 魏承泽一类的作者，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会魏承泽作品集 魏承泽一类的作者仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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