导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗p>

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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