文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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