OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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