OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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