近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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