导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qi古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口ān)入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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