文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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