5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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