5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石96的因数有哪些数，72的因数有哪些投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(96的因数有哪些数，72的因数有哪些cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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