近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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