文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　人+工念什么 人工念什么姓ng>3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(y人+工念什么 人工念什么姓ín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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