文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(阿富汗是哪一年灭亡的rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，202阿富汗是哪一年灭亡的0年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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