近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(d丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体uì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(x丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体iàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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